Entenda o que diz a lei

Imagine a seguinte situação: você possui um apartamento alugado, mas surgiu uma boa oportunidade de venda. É preciso esperar o contrato de locação terminar? O inquilino precisa sair imediatamente? Ele tem prioridade para comprar?

Essas dúvidas são muito comuns entre proprietários — e conhecer as regras antes de colocar o imóvel à venda ajuda a evitar problemas durante a negociação.

A resposta para a principal pergunta é sim: o proprietário pode vender um imóvel mesmo que ele esteja alugado. Porém, a negociação precisa observar os direitos do locatário estabelecidos pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.

O inquilino tem preferência para comprar o imóvel?

Em regra, sim.

De acordo com o artigo 27 da Lei do Inquilinato, quando o proprietário decide vender o imóvel locado, o locatário possui direito de preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros.

Isso significa que o proprietário deve informar ao inquilino as condições da negociação, incluindo:

• preço de venda;
• forma de pagamento;
• existência de eventuais ônus reais;
• condições do negócio;
• local e horário em que a documentação pertinente poderá ser examinada.

Essa comunicação deve ocorrer por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que permita comprovar de forma inequívoca que o locatário tomou conhecimento da proposta.

Quanto tempo o inquilino tem para decidir?

Depois de receber a comunicação com todas as condições da venda, o locatário possui 30 dias para manifestar, de maneira inequívoca, a aceitação integral da proposta.

Caso não exerça o direito de preferência dentro desse período, esse direito em relação àquela proposta caduca, permitindo que o proprietário prossiga com a negociação com terceiros nas condições apresentadas.

É importante que todo esse processo seja devidamente documentado.

O proprietário pode mostrar o imóvel para possíveis compradores?

Sim.

A própria Lei do Inquilinato estabelece, entre as obrigações do locatário, permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese de venda, mediante combinação prévia de dia e hora.

Na prática, organização e comunicação fazem muita diferença nesse momento. As visitas devem ser coordenadas de maneira profissional, procurando preservar a rotina do locatário e, ao mesmo tempo, possibilitar a comercialização do imóvel.

Se o imóvel for vendido, o inquilino precisa sair imediatamente?

Não necessariamente.

Esse é um ponto que exige bastante atenção.

O artigo 8º da Lei do Inquilinato estabelece que, se o imóvel for vendido durante a locação, o adquirente poderá, em determinadas condições, denunciar o contrato e conceder prazo de 90 dias para a desocupação.

Porém, existe uma exceção importante: se a locação for por prazo determinado, houver cláusula de vigência em caso de alienação e o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel, a situação é diferente e a locação deverá ser observada nos termos previstos pela legislação.

Além disso, a lei estabelece prazo para o próprio comprador exercer o direito de denunciar a locação. Por isso, não é correto simplesmente afirmar que toda venda de imóvel alugado obriga automaticamente o inquilino a sair em 90 dias.

Cada contrato e a situação registral do imóvel precisam ser analisados.

E se o direito de preferência do inquilino não for respeitado?

Ignorar o direito de preferência pode trazer consequências jurídicas.

O artigo 33 da Lei do Inquilinato prevê que o locatário preterido poderá reclamar perdas e danos. Em determinadas circunstâncias previstas pela lei, inclusive relacionadas à averbação prévia do contrato na matrícula, poderá buscar para si o imóvel mediante depósito do preço e das despesas da transferência, desde que cumpra os requisitos e prazos legais.

É justamente por isso que vender um imóvel alugado exige mais do que encontrar um comprador: documentação, comunicação e acompanhamento profissional fazem parte de uma negociação segura.

Vender um imóvel alugado pode ser uma boa oportunidade?

Pode.

Para determinados compradores, especialmente investidores, adquirir um imóvel que já possui locatário pode ser interessante por representar a possibilidade de continuidade de uma receita de locação.

Para o proprietário, entretanto, é importante analisar não apenas o preço desejado, mas também documentação, condições do contrato de locação, situação registral, estratégia de comercialização e perfil dos potenciais compradores.

Na Nova Aliança Imobiliária, entendemos que vender um imóvel está muito além de simplesmente anunciá-lo. Uma negociação imobiliária envolve análise, conhecimento de mercado e acompanhamento para que proprietário e comprador tenham mais segurança durante todo o processo.

Quer vender seu imóvel alugado?

Antes de anunciar, vale entender exatamente quais são as condições do contrato de locação e como conduzir a negociação respeitando os direitos envolvidos.

A Nova Aliança Imobiliária atua com venda, locação e consultoria imobiliária em Vila Velha, oferecendo acompanhamento para proprietários que buscam uma negociação mais segura, organizada e eficiente.

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